Недвижимость и судебные споры о вещных правах

1. Введение – Значение права недвижимости

Право недвижимости — это базовая отрасль права, регулирующая защиту, переход, пользование правами на недвижимые вещи, а также разрешение споров, возникающих из этих прав, для физических и юридических лиц.
Недвижимость — земельные участки, жилые и нежилые помещения, поля, фабрики, апартаменты/резиденции, коммерческие здания — обладает высокой экономической ценностью. Поэтому каждая сделка в этой сфере должна проводиться тщательно, чтобы гарантировать право собственности, сохранить инвестиции и предотвратить правовые риски.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu оказывает комплексные услуги: от подготовки всех договоров в сфере недвижимости и процедур в земельном реестре (tapu) до ведения судебных процессов и сопровождения иностранных инвесторов.

2. Правовые основы

Сделки и процедуры в сфере недвижимости осуществляются в рамках следующего законодательства:

• Гражданский кодекс Турции № 4721 (право собственности, владение, вещные права, недвижимые вещи)
• Закон о земельном реестре № 2644 (регистрация прав, приобретение недвижимости иностранцами)
• Закон о кондоминиумах № 634 (право на доли, самостоятельные помещения, общие части)
• Закон об отчуждении для общественных нужд № 2942
• Закон о зонировании (градостроительстве) № 3194
• Закон № 6306 о преобразовании территорий, находящихся в зоне риска
• Кодекс обязательств № 6098 (аренда, купля-продажа, договоры о недвижимости)

Помимо законов, практика Кассационного суда (Yargıtay) играет руководящую роль при разрешении споров.

3. Наши комплексные направления

3.1 Иски об аннулировании и регистрации права собственности (Tapu İptal ve Tescil)

При наличии в записях земельного реестра мошенничества, ошибки, мнимой сделки (muvazaa) или подлога нарушается право собственности. В таких случаях иск об аннулировании и регистрации права обеспечивает возврат недвижимости законному владельцу.
Мы:

• проверяем правовое основание возникновения собственности;
• анализируем выписки из реестра и кадастровые данные;
• выстраиваем стратегию на основе заключений экспертов, осмотров на месте и показаний свидетелей.
  Учитывая прецеденты Yargıtay и практику, добиваемся максимально быстрого результата.

3.2 Иски, основанные на мнимой (фиктивной) сделке

Ложные продажи, совершённые для сокрытия имущества от наследников или третьих лиц, образуют споры по поводу «muris muvazaası» (мнимая сделка наследодателя).
В таких делах доказывается, что:

• сделка, оформленная в реестре как купля-продажа, по сути является дарением;
• нарушены права наследников;
• имущество выведено через безвозмездные или номинальные передачи.
  Эти процессы сложны и длительны; необходим специализированный адвокат по недвижимости.

3.3 Договоры под застройку в обмен на квартиры/доли (kat karşılığı, arsa payı karşılığı)

Строительная отрасль — один из самых конфликтных сегментов. Частые проблемы:

• просрочка сдачи объекта подрядчиком;
• передача с недостатками;
• непередача обещанных самостоятельных помещений собственнику земли;
• проблемы с разрешениями и актом ввода (iskan);
• отсутствие либо неисполнение штрафных санкций.
  Договор должен быть нотариально удостоверён, ясен и содержать проверяемые условия. Мы ведём преддоговорный анализ рисков, контроль гарантий, управление спорами и судебное сопровождение «под ключ».

3.4 Аренда: индексация (адаптация), выселение, компенсация за незаконное пользование (ecrimisil)

На фоне роста арендных ставок споры участились. Мы представляем интересы как арендодателей, так и арендаторов по:

• искам об определении/адаптации арендной платы;
• искам о выселении;
• взысканию арендных платежей;
• выселению по нуждаемости собственника;
• выселению по договорному обязательству о выезде.
  Также ведём иски о ecrimisil (возмещение за незаконное пользование недвижимостью).

3.5 Приобретение недвижимости иностранцами в Турции

Турция привлекательна для иностранных инвесторов.
Согласно ст. 35 Закона о земельном реестре, иностранные граждане могут приобретать недвижимость с учётом отдельных ограничений по соображениям безопасности.
Мы предоставляем полную поддержку:

• процедуры в земельном реестре;
• получение налогового номера;
• ВНЖ и гражданство;
• гражданство через инвестиции (минимум 400 000 USD).
  Работаем на английском, арабском, русском и персидском языках.

3.6 Ипотека, узуфрукт, право застройки (суперфиций), сервитуты

Ограниченные вещные права так же важны, как и переход собственности:

• ипотека — обеспечение обязательства недвижимостью;
• узуфрукт — право извлекать выгоды без перехода собственности;
• право застройки (суперфиций) — возведение строения на чужом участке;
• сервитуты — права пользования в пользу соседнего/бенефициарного участка.
  Мы сопровождаем установление, погашение и споры по таким правам.

3.7 Наследование и раздел недвижимости

Споры между наследниками по разделу часто перерастают в иски об устранении долевой собственности (izale-i şuyu) либо раздел.
Мы ведём:

• продажу имущества с распределением выручки;
• фактический раздел пользования;
• определение наследственных долей.
  Осуществляем и переход прав по наследству в реестре (tapu).

3.8 Отчуждение для общественных нужд (экспроприация) и фактическое изъятие

Государство/муниципалитет может изъять имущество для общественных нужд при справедливой компенсации.
Иногда происходит фактическое изъятие без формальной процедуры. В таком случае собственник вправе требовать возмещения с процентами.
Мы защищаем права собственников в делах о определении выкупной цены и компенсации.

3.9 Зонирование и городская трансформация

Изменения градостроительных планов, отмена разрешений, свидетельство о регистрации постройки (yapı kayıt belgesi), снос самовольных строений, договоры по урбанистическим проектам — важные административные аспекты.
Мы представляем клиентов при:

• оспаривании планов зонирования;
• исках об аннулировании разрешений;
• сопровождении городских проектов.

3.10 Правовая проверка инвестиций (Legal Due Diligence)

Особенно для иностранных инвесторов необходим анализ истории объекта, обременений (takyidat), градостатуса, долгов и ипотечных рисков.
До сделки готовим детальный отчёт due diligence по каждому объекту для безопасной инвестиции.

4. Распространённые виды споров

• Иски об аннулировании и регистрации права;
• Иски о пресечении вмешательства (el atmanın önlenmesi);
• Ecrimisil (компенсация за незаконное пользование);
• Иски об определении/адаптации аренды;
• Требования, вытекающие из договоров под застройку;
• Определение выкупной цены при отчуждении;
• Аннулирование градостроительных планов;
• Споры по узуфрукту и ипотеке;
• Наследование/раздел;
• Споры по кондоминиумам.
  Каждая категория имеет свои сроки, доказательства и подсудность — поэтому важна помощь профильного адвоката.

5. Для инвесторов и компаний

Мы консультируем компании и иностранных инвесторов по:

• приобретению недвижимости на компанию;
• проверке реестровых записей;
• акционерным/партнёрским соглашениям;
• проектному финансированию;
• учреждению кондоминиума;
• коммерческой аренде.
  После покупки помогаем с налоговым планированием, соблюдением требований по ПОД/ФТ (MASAK) и процедурой гражданства.

6. Частые ошибки

1. Отсутствие проверки обременений до сделки в реестре;
2. Заключение договора без нотариуса;
3. Неосведомлённость иностранного инвестора об ограничениях;
4. Отсутствие штрафных санкций в договоре под застройку;
5. Продажа без проверки градостатуса и долей;
6. Передача по доверенности с недостаточными полномочиями;
7. Выбор неверного правового основания в иске об аннулировании.
   Это ведёт к потере собственности и затягиванию процесса.

7. Почему Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu?

• Эксперты в недвижимости, инвестиционном и миграционном праве;
• Международный сервис: английский, арабский, русский, персидский;
• Инвестиционный фокус: анализ рисков, due diligence, защита собственности;
• Анкара и вся Турция: представительство в Стамбуле, Анталье, Измире и др.;
• Прозрачность: каждый этап дела — с отчётностью клиенту.

Недвижимость — Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1) Что такое право недвижимости и что оно охватывает?

Оно регулирует собственность, пользование, отчуждение, раздел недвижимости и разрешение связанных споров.
Включает все процедуры по земле, жилью, коммерческим объектам, полям, фабрикам, резиденциям.
Охватывает иски об аннулировании записей, аренду, договоры под застройку, отчуждение для общественных нужд, ecrimisil, споры по планам зонирования.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu работает по всей Турции из Анкары в области вещного и инвестиционного права и защиты собственности.

2) Что такое иск об аннулировании и регистрации права собственности? Когда подаётся?

Подаётся при незаконном формировании записи в реестре или переходе к неверному лицу.
Типичные ситуации:

• мнимая/мошенническая продажа;
• передача по поддельной доверенности;
• сокрытие имущества от наследников (muris muvazaası);
• ошибочная регистрация;
• недействительный договор обещания продажи;
• кадастровые ошибки.
  Ключевыe аспекты — сбор доказательств, экспертизы, анализ реестра.
  Keleş Hukuk ведёт такие дела в Анкаре и по всей Турции, защищая право собственности клиентов.

3) Что такое договор под застройку (в обмен на квартиры) и каковы риски?

Суть: собственник земли передаёт участок подрядчику, а взамен получает определённые помещения после завершения строительства.
Риски:

• просрочка;
• недостатки;
• непередача обещанных помещений;
• проблемы с разрешениями и вводом;
• отсутствие штрафов.
  Договор должен быть нотариальным, прозрачным, с условиями по срокам, гарантиям и санкциям.
  Keleş Hukuk & Danışmanlık консультирует как подрядчиков, так и собственников земли.

4) Как выселить арендатора? Как определяется рост аренды?

Выселение осуществляется по основаниям Кодекса обязательств:

• неуплата;
• договорное обязательство о выезде;
• реальная потребность собственника в жилье;
• нарушение условий аренды.
  Рост аренды в жилом фонде был ограничен верхней планкой CPI (25%) до конца 2024 года; с 2025 возможны изменения.
  Keleş Hukuk поддерживает как арендодателей, так и арендаторов по адаптации арендной платы, выселению, ecrimisil и взысканию долгов.

5) Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?

Да. По ст. 35 Закона о земельном реестре иностранные граждане могут приобретать недвижимость, за исключением ограниченных/охранных зон.
Этапы для инвестора:

• получение налогового номера;
• запись на приём в реестр;
• оплата через банк;
• отчёт об оценке;
• проверка возможности для гражданства (инвестиции свыше 400 000 USD).
  Keleş Hukuk & Danışmanlık оказывает услуги иностранным инвесторам и по гражданству через инвестиции на англ./араб./рус./перс. языках.

6) Что такое ecrimisil (компенсация за незаконное пользование)?

Если кто-то использует недвижимость без согласия собственника, последний может требовать ecrimisil — компенсацию в размере рыночной аренды за последние 5 лет.
Примеры:

• самовольное использование соседнего сада;
• стоянка на пустом участке без разрешения;
• невыселение бывшего арендатора после расторжения.
  Keleş Hukuk подкрепляет расчёты экспертными заключениями и ведёт процесс тщательно.

7) Что такое отчуждение для общественных нужд и фактическое изъятие?

Государство/муниципалитет может изъять имущество в общественных интересах при справедливой выплате.
Иногда происходит фактическое занятие без формального решения — фактическое изъятие.
В таких случаях собственник вправе требовать компенсацию с процентами.
Keleş Hukuk & Danışmanlık защищает права собственников в делах о выкупной цене и возмещении.

8) На что обращать внимание при зонировании, городской трансформации и получении свидетельства о регистрации постройки?

Изменения планов зонирования, отмена разрешений, заявки на yapı kayıt belgesi, проекты реновации — сложные процедуры.
Самовольные/несоответствующие постройки чреваты штрафами и сносом.
Keleş Hukuk оказывает комплексную помощь по:

• оформлению свидетельства о регистрации постройки;
• искам об аннулировании планов;
• договорам городской трансформации.

9) Можно ли получить гражданство Турции через покупку недвижимости?

Да. Покупка недвижимости минимум на 400 000 USD позволяет подать заявление на гражданство.
Занижение стоимости, ошибочный отчёт об оценке или отсутствие необходимой отметки-ограничения в реестре могут привести к отказу.
Keleş Hukuk & Danışmanlık сопровождает подбор объекта, оценку, переписку с Генеральной дирекцией земельного реестра и подачу в Управление по миграции.

10) Как Keleş Hukuk помогает по спорам в недвижимости?

Мы базируемся в Анкаре и ведём дела по всей Турции.
Предоставляем полное сопровождение — от договоров до суда — по:

• искам об аннулировании/регистрации права;
• аренде;
• договорам под застройку;
• отчуждению для общественных нужд;
• спорам по планам зонирования;
• процедурам для иностранных инвесторов.
  Вы можете быстро связаться с нашими адвокатами в офисе в Чанкайе (Анкара) или онлайн.